Uzmanlar konut piyasasını değerlendirdi: Fiyatlarda reel düşüş sürüyor

Konut fiyatlarında artış enflasyonun altında kalmaya devam ederken, başta Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi (KFE) olmak üzere daldaki kıymetli araştırmalar, fiyatlardaki gerçek düşüşün yüzde 16’yı aştığını gösteriyor.

Son aylarda konuta olan talep azalırken, konut satış fiyatlarının gerçek olarak gerilediği görülüyor.

TCMB’nin son açıkladığı dataya nazaran Konut Fiyat Endeksi, Mart 2024’te aylık yüzde 1,2 ve yıllık yüzde 52 arttı. Mart ayına ait açıklanan enflasyon verisi ise aylık yüzde 3,16, yıllık yüzde 68,5 artış halindeydi.

Buna nazaran konut fiyatlarındaki artış enflasyon oranının 16,5 puan altında kaldı.

Konut Fiyat Endeksi martta yıllık bazda İstanbul’da yüzde 40,4, Ankara’da yüzde 63,9, İzmir’de yüzde 49,5 yükseldi. İstanbul’daki gerçek düşüş dikkati çekti.

BİRÇOK BİLGİYE YANSIDI

Konut fiyatlarındaki gerçek düşüşün kesimin önde gelen araştırmalarına ve bu alanda faaliyet gösteren firmaların datalarına de yansıdığı görüldü.

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ile sahibinden.com işbirliğinde hazırlanan “Sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü: Mayıs 2024” başlıklı raporu, nisan prestijiyle son 10 aydır konut fiyatlarında gerçek düşüş yaşandığını ortaya koydu.

Araştırmaya nazaran, gerçek fiyatlardaki yıllık düşüş oranı ülke genelinde yüzde 16,3’e yükseldi. Üç büyük vilayette de gerçek fiyatlarda gerileme yaşandı.

Konut cari fiyatlarındaki değişim oranı da azalmayı sürdürdü. Cari fiyatlarda yıllık değişim oranı nisanda bir evvelki aya nazaran ülke genelinde 2,7 puan azalarak yüzde 42,1’e düştü. Konut talebi endeksi de yüzde 6 azaldı.

DÜŞÜŞ YENİ YILDA HIZLANDI

Veri tahlil şirketi Endeksa’dan alınan bilgilere nazaran, son bir yılda konut fiyatlarındaki artış yüzde 54 olarak gerçekleşti. Son açıklanan enflasyon verisinin yüzde 69,8 olduğu düşünüldüğünde gerçek fiyatlardaki düşüş yüzde 15,8 olarak gerçekleşti.

Konut satış fiyatlarındaki artış oranı yılın birinci 4 ayında (1 Ocak-30 Nisan) yüzde 9 oldu. Bu devirdeki enflasyon oranının yüzde 18,72 olduğu düşünüldüğünde konut satış fiyatlarındaki gerçek düşüşün yeni yılla hızlandığı görüldü.

Yıl başından bu yana konut fiyatlarının en çok arttığı vilayetler Karaman, Afyonkarahisar, Aydın, Niğde ve Nevşehir olurken, en düşük artış Malatya, Diyarbakır, Şanlıurfa, Adıyaman ve Tekirdağ olarak sıralandı.

‘ZAMANLA NOMİNAL DÜŞÜŞLERDEN KELAM EDEBİLİRİZ’

Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, gayrimenkulde krediye ulaşımın zorlaşması nedeniyle nakit gücünün hakim olduğu bir devirden geçtiklerini belirterek, bu süreçte pazarlık hisselerinin kıymetli ölçüde arttığını söyledi.

Bu baskının bilhassa yüksek segmentteki konutlarda fiyatları aşağıya çektiğini lisana getiren Öğüt, kelamlarını şöyle sürdürdü:

“Ancak konut fiyat artış suratındaki gerçek düşüşün nominal bedellere yansıması beklenenden daha uzun sürebilir. Bu halde devam ederse, 2 yıl içinde yalnızca gerçek değil, nominal düşüşlerden de kelam edebileceğimizi düşünüyoruz. Konutlardaki fiyat artışları devam ediyor lakin artış oranının enflasyonun altında kaldığı birçok bölge var. Bu da aslında genel çerçevede kıymet kaybı demek. Örneğin konutların daha süratli satıldığı Esenyurt üzere bölgelerde bu fiyat düşüşünü daha bariz gözlemliyoruz. Ayrıyeten, 2022’nin Ağustos ayında süratli bir yükseliş yaşayan Antalya ve başka kıyı kentlerinde de fiyat artış suratı yavaşlayarak gerçek olarak düşmeye başladı.”

Öğüt, kiralık konut piyasasında da misal durumun gözlemlendiğini kaydederek, kiralık konut fiyatlarındaki son bir yıllık gerçek düşüşün yüzde 8 olduğunu kelamlarına ekledi.

ALICININ ELİ GÜÇLÜ

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan da konut satış fiyatlarında gerçek düşüş yaşandığını fakat nominal artışın sürdüğünü söyledi.

Akdoğan, “Nominal fiyatlardaki artış da eski suratında değil. Satış fiyatı üzerinden direkt indirim yapanların olduğunu da görüyoruz. Şu anda alıcının eli güçlü zira herkes satmak istiyor. Bir gayrimenkul pazarda daha uzun mühlet kalıyor, satış mühletleri uzadı. Pazarlık süreçleri alıcı lehine değişti. Pazarlık fiyatında yüzde 10-15 marjlar olabiliyor. Şu anda yatırım için değil de oturum maksatlı alım talebi ağırlaşmış durumda.” formunda konuştu.

‘KONUT ALMAK İÇİN GERÇEK ZAMAN’

Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Yönetim Kurulu Lideri İsmail Özcan, konut maliyetlerinde artış sürse de satış fiyatlarındaki artış suratının azaldığını söyledi.

Şirketlerin konut fiyatlarındaki güncellemeleri artık daha uzun periyodik yaptığını lisana getiren Özcan, “Ancak piyasa daraldı, yabancının talebi azaldı ve krediler kısıtlandı. Bu da iç satışları negatif etkilediği için pazarlıkla satış fiyatını dahi düşürmek mümkün oluyor. Şu an almak için hakikat vakit olduğunu düşünüyorum.” tabirlerini kullandı.

Özcan, satışların yavaşlaması ve yüksek maliyetler nedeniyle üretimde de gerileme olduğuna işaret ederek, “Bu durum bilhassa kiralık konut arzında önemli ıstıraplara yol açabilir. TOKİ ve Emlak Konut’un yanı sıra Kiptaş üzere belediyelerin ilgili iştiraklerinin kiralık konut üretimine yük vermesi kaide.” biçiminde konuştu.