Pandeminin izleri silindi: Ofisler doluyor

Önce meskenden çalışma, sonra hibrit model yaygınlaşınca ‘ofisler boş kalacak, eskisi üzere plazalara gereksinim olmayacak’ görüşleri gündeme geldi. O periyot azalan taleple ofis kiraları da geriledi. Fakat bugün gelinen noktada hem ofise dönüşlerin güçlenmesi, hem de piyasaya yeni arz eklenmemesi nedeniyle ofis binaları doldu. Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarında faaliyet gösteren Cushman&Wakefield I TR International tarafından yapılan araştırmaya nazaran İstanbul’daki A sınıfı ofis pazarında toplam boşluk oranı 2022’nin birinci çeyreğinde yüzde 20.20 düzeyindeyken, bu oran 2023’ün birinci çeyreğinde yüzde 14.65’e ve 2024’ün birinci çeyreğinde ise yüzde 10.89’a düştü.

KİRALAMA 2 KAT ARTTI

Cushman&Wakefield I TR International Ofis ve Aracılık Hizmetleri Yöneticisi Meriç Diren’in verdiği bilgiye nazaran; 2023 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul Milletlerarası Finans Merkezi’nin (İFM) muhakkak bir kısmının açılması ile İstanbul ofis pazarı genel arzı artarak 7.14 milyon metrekareye çıktı. Bu yılın birinci çeyreğinde de yeni arz eklenmediği için tıpkı düzeyde kaldı. İstanbul A Sınıfı ofis yeni kiralama süreçleri 2023 yılının birinci çeyreğinde 29 bin 106 metrekareyken, 2024 yılının birinci çeyreğinde neredeyse iki kat artarak 56 bin 446 metrekareye yükseldi.

BÖLGEYE NAZARAN BOŞLUK

İstanbul genelinde yüzde 10 düzeyine inen boşluk oranlarının bölgelere nazaran değiştiğini belirten Diren, iki yılda yaşanan değişimi sayılarla şöyle özetledi: “Levent’te 2022 birinci çeyrekte yüzde 15.66 olan boşluk oranı bu yıl birinci çeyrekte yüzde 6.23’e düştü. Gayrettepe Zincirlikuyu’da yüzde 8.56’dan yüzde 2.41’e, Kağıthane’de yüzde 37.18’den yüzde 19.15’e, Maslak’ta yüzde 25.54’ten yüzde 14.56’ya geriledi. Anadolu yakasında Kavacık ve Ümraniye’de kıymetli gerileme yaşandı. Tekrar tıpkı periyotlar için Kavacık’ta boşluk oranı yüzde 16.22’den yüzde 6.32’ye, Ümraniye’de ise yüzde 14.17’den yüzde 8.28’e düştü.”

TALEPLE KİRALAR YÜKSELDİ

2022’de gerileyen kiraların 2023’te süratli arttığını lisana getiren Diren, kiralarda bazında yaşanan değişim için şunları söyledi: “2022 birinci çeyreğinde birçok ilçede yıllık bazda ofis kiraları geriledi. Mesela Gayrettepe’de yüzde 14, Levent’te yüzde 8, Kozyatağı’nda yüzde 6 düşüş tespit edildi. Maslak, Altunizade, Ümraniye’de fiyatlar hiç artmadı. Ancak 2023’te tablo değişti. 2023 birinci çeyrekte yıllık kira artışı Gayrettepe Zincirlikuyu bölgesinde yüzde 108, Levent’te yüzde 61, Maslak’ta yüzde 47, Kağıthane’de yüzde 30 oldu. Anadolu yakasında en çok artış yüzde 25 ile Altunizade’de, yüzde 20 ile Kavacık’ta gerçekleşti. Bu yılın birinci çeyreğinde en yüksek artış Avrupa yakasında yüzde 38 ile Kağıthane’de görüldü. Maslak’ta artış yüzde 18, Gayrettepe’de yüzde 12, Levent’te ise yüzde 3 oldu. Anadolu yakasında ise uzun mühlet kiraların stabil kaldığı Ümraniye’de yılın birinci çeyreğinde yıllık kira artışı yüzde 42 oldu. Kozyatağı’nda yüzde 28, Altunizade’de yüzde 20 artış tespit edildi.”

ARZDA TEHLİKE SİNYALİ

Yeni ofis arzına talep olsa da, üretim kısmında bu türlü bir iştah yok. Uzun müddettir gayrimenkul şirketleri ofis yatırımlarına uzaklıklı duruyor. Bu nedenle kira artışının sürmesini beklediklerini lisana getiren Meriç Diren, “Özellikle teknoloji şirketleri ve start-up’lar üzere kesimlerin tercih ettiği bölgelerde kira oranlarındaki artış ve zelzele kaygısı üzere faktörlerle yeni ofis projelerine olan talep artmış durumda. Finans Merkezi, kesime yeni bir ivme kazandırsa da, hâlâ daha fazla ofis alanına muhtaçlık var. 2024 ve 2025 yıllarında ofis kiralarında süregelen artışın devam etmesini bekliyoruz. Ayrıyeten, milletlerarası kuruluşların Türkiye’nin kredi notunu güzelleştirmesi, yabancı yatırımcı ilgisinin artması ve global iktisattaki olağanlaşma süreci, Türkiye’deki ofis piyasasına olan talebi ve fiyatlarını müspet istikamette etkileyeceğini düşünüyoruz” değerlendirmesini yaptı.