Konutta amortisman süresi kısaldı

Konut yatırım aracı olmaktan uzaklaşıyor mu? Son devirde gayrimenkul dalında tartışılan bahislerin başında bu soru geliyor… Konut fiyat artış suratının düşmesi, hatta enflasyon artışının altında kalması, kiralara gelen sınırlama, yüksek faizin yanında bir de yatırım emelli alımlarda kredi sınırlaması ve alternatif yatırım araçlarına geçişler, yatırımcıları konuttan uzaklaştıran değerli etkenler oldu…

Peki yatırımcı için en değerli gösterge olan amortisman müddetinde değişim nasıl? Gelin, TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından Hürriyet’e özel yapılan araştırmada ortaya çıkan sonuçlara bakalım…

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Sertan Ünal, konut satışlarının en ağır olduğu 10 vilayet özelinde yapılan araştırmada, uç örneklerden arındırıp ortalama konutları baz aldıklarını ve konutun yeni kira kıymeti üzerinden hesaplama yaptıklarını söyledi. Ünal, ortalama amortisman müddetleri için şu bilgileri verdi: 

Sertan Ünal

İSTANBUL’DA NE OLDU?

İstanbul’da 2020 yılında konutlardaki ortalama satış fiyatları pandemi süreci ile birlikte süratli bir biçimde yükselirken, 2024 yılına kadar da bu artışı devam etti. 2022 yılından itibaren kiralardaki artış suratının satış fiyatlarındaki artışa kıyasla yüksek kaldığı, bu doğrultuda geri dönüş mühletinin evvelki yıllara nazaran azaldığı görüldü. Satış fiyatlarındaki artışın yavaşlaması ve hatta reelde düşmesiyle geri dönüş süresindeki azalma göze çarpar hale geldi. 2021’de 20-23 yıl olan mühlet, 2022’de 19-22 yıla, 2023’te 18-21 yıla ve 2024 yılında da 16-19 yıla geriledi.

EN CAZİP KENTLER

Ankara’da 2022 yılına kadar artan maliyetler konut bedellerindeki artışı üst istikametli olarak ivmelendirdi, kiralarda enflasyon bazında artışların da tesiri ile amortisman müddetleri uzadı. Lakin 6 Şubat zelzele felaketi sonrası gelen ağır göçle tablo değişti. Süratle artan taleple kiralar yükselince, amortisman müddetlerinde 3-4 yıllık düşüşler yaşandı. 2022’de 18-21 yıl olan amortisman müddeti, bu yıl 14-17 yıla kadar geriledi.

Antalya’da, kira kıymetlerinin artmasında ve kiralamaların ağırlaşmasında Rusya-Ukrayna savaşı sonrası artan yabancı ilgisi tesirli oldu. Lakin talep 2024 yılı prestijiyle azalmaya başladı. 2022’de yüksek kira bedelleri nedeniyle 14-16 yıla kadar gerileyen amortisman müddeti, geçen yıl 16-18 yıla çıktı. Bu yıl için ise 15-17 yıl olarak hesaplanıyor. Bursa ve Kocaeli’de son yıllarda kiralardaki artış konut fiyatlarındaki artışa nazaran daha yüksek oranda gerçekleştiği için, ortalama geri dönüş müddeti 3-4 yıl kadar geriledi.

(Grafik: Beğenilen GÜNEŞ)

DEPREMİN TESİRİYLE İSTİKRARLAR DEĞİŞTİ

Gaziantep ve Mersin vilayetlerinde ise Ankara’da olduğu üzere zelzele felaketi sonrası yaşanan göç tesirli oldu. Göç ile birlikte oluşan talep fazlalığı konut kiralarının yükselmesine ve amortisman müddetlerinde düşüşler yaşanmasına sebep oldu. Gaziantep’te 2022’de 22-24 yıla çıkan ortalama amortisman mühleti, 16-18 yıla kadar düştü. Mersin’de 2022’de 19-22 yıl olan yatırımın geri dönüş mühleti, bu sene 17-20 yıla geriledi.

İzmir’de, 30 Ekim sarsıntısı ve pandemi ile birlikte az katlı ve müstakil konut talebi arttı. O devirde konut fiyatlarındaki artışa kıyasla, kiralardaki artışın daha düşük kalması geri dönüş müddetinde artışa neden oldu. Lakin ilerleyen yıllarda konut bedellerinin doygun noktasına ulaştığı görüldü. Bu sebeple de amortisman müddetleri 2-3 yıl geri geldi. 2022 yılında 20-23 yıla çıkan ortalama amortisman mühleti, 2023 yılında 18-21 yıla, 2024 yılında 17-20 yıla kadar indi.

 Balıkesir, büyükşehirlerden uzaklaşmak isteyen bireylerin, ulaşımın kolaylığı ve İstanbul’a yakınlığı nedeniyle tercih ettiği bir bölge haline geldi. Talep ağır bölgede arzın düşük olması sebebiyle fiyatlarında yüksek artışlar yaşandı. Kira bedelleri satış bedellerine nazaran daha yavaş artış gösterdiği için amorti müddeti 2022’de 23-26 yıla kadar çıktı. 2023’te  kira artışıyla birlikte amorti mühleti 21-24 yıla, 2024’te fiyatların durağanlığıyla birlikte 18-21 yıla geriledi.