Evi dönüşüme girecekler için kritik uyarılar… Doğru müteahhit bulma rehberi

Sahada yaşanan meseleler nedeniyle vatandaşı muhafazaya yönelik birçok düzenleme de hayata geçti. Lakin riskli meskenin yenilenmesinde en değerli vazife mesken sahiplerine düşüyor. Doğru müteahhit seçimi, meselesiz bir dönüşüm süreci ve inançlı konut ile sonuçlanırken, kusurlu bir karar yıllar sürecek mağduriyete yol açıyor.

Gayrimenkul bölümünün öncü sivil toplum kuruluşlarından İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER), dönüşüm sürecine takviye olmak için değerli bir adım attı. Müteahhit seçim sürecini kolaylaştırmak ve vatandaşın gerçek karar almasına takviye olmak için ‘Kentsel Dönüşüm ve Dönüşüm Alanlarında Müteahhit Seçme Rehberi’ hazırladı.

İşte 10 soruda rehberde öne çıkan ihtarlar…

FİRMAYLA İLGİLİ NELERİ ARAŞTIRMALIYIM? 

Riskli yapı tespiti yapılmadan evvel, arsa sahipleri bir heyet belirleyerek müteahhit araştırma sürecine başlamalı. Riskli kararını beklemek vakit kaybı yaratır.

Müteahhitlerin daha evvel tamamladıkları projelerdeki, iş kalitesi ve müşteri memnuniyeti incelenmeli. Firmanın, geçmişteki projelerde karşılaştığı türel ve finansal meseleler, varsa anlaşamazlıklar araştırılmalı.

İlgili meslek odalarına ve derneklere üyeliği, sertikalar, lisanslar güvenilirlik açısından kıymetli göstergeler olabilir.

Firmanın, Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen ‘Müteahhitlik Yetki Belgesi’ne sahip olduğundan kesinlikle emin olun-malı.

Sigorta poliçeleri ve teminat mektupları üzere teminatları denetim edilmeli. Bu, bir aksilik durumunda mali zararınızın en aza inmesine yardımcı olur.

2- EN ÇOK HANGİ YANILGILAR YAPILIYOR?

En sık yapılan yanlışlardan biri, kâfi araştırma yapmadan, sadece teklif edilen fiyat ve metrekareye nazaran karar vermek. 3-5 metrekare büyük konut için, hiç tamamlanmayacak ya da kalitesiz projelere dahil olunmamalı.

Sözlü vaatler yetmez. Yazılı mukavelelerin ayrıntıları göz arkası edilmemeli ve unsurların net olduğundan emin olunmalı.

Müteahhidin yasal yükümlülüklerini ve lisanslarını doğrulamamak yasal problemlerle karşılaşılmasına neden olabilir.

3- TEMİNAT OLARAK NE İSTEYEBİLİRİM?

Proje sürecinde garanti sağlamak için müteahhitten talep edebileceğiniz teminat cinsleri; performans teminatı, ön ödeme teminatı, kontrat kap-samında verilecek teminat mektubu, inşaat teminatı ipoteği ve garantör olabilir. Ayrıyeten, inşaat ruhsatı alınması evresinde, toplam yapı maliyetinin yüzde 10’unu teminat mektubu yahut nakit olarak belediyeler talep ediyor. Yoksa ruhsat verilmiyor.

4- VEKALET İSTENİRSE NE YAPMALIYIM?

Vekaletname, müteahhide hangi süreçleri yapma yetkisi verdiğini açıkça tabir etmeli ve gereksiz yetkilerden kaçınılmalı. Geçerlilik mühleti ve varsa iptal şartları açıkça belirtilmeli.

5- FİNANSAL YETERLİLİĞİ NASIL DENETİM EDERİM?

Türk Ticaret Kanunu’nun belirlediği asgarî sermaye hudutlarına uygun olmayan, sermayesi projenin gerekliliklerine orantısız, findeks rapo-runda kredibilitesi düşük bir şirketle karşılaşırsanız, bu durum finansal yeterlilik açısından bir ihtar işareti olabilir. Şirket ortaklarının geçmişinde iflas, iflas ertelemesi davaları yahut haciz, ipotek üzere mali meseleler varsa, bu durumlar şirketin finansal istikrarı hakkında kıymetli bilgiler verebilir. Müteahhidin çalıştığı bankalarla referans görüşmesi ve size banka referans mektubu sunması da yararlı usullerdendir.

6- KONTRATA NELER KESİNLİKLE YAZILMALI?

Yer teslimi, imal ruhsatının alınması, inşaatın bitirilmesi ve fiili teslimden sonra iskân alınması için mühletlerin net bir formda yazılması gerekir.

Dairelerin paylaşımının nasıl olacağına ait kat paylaşım şeması ve kat irtifakı suramı sırasında tapu müdürlüğüne sunulacak olan idare planının mukavelede, mukavelenin eki olarak yer alması kıymetli.

Sözleşmede, müteahhidi işi bitirmeye teşvik edici ögelerin olması gerekir. (Müteahhittin hak edeceği hissenin zamanı konusu, teminat mektuplarının iadesi için iş bitirme oranları gibi)

Teknik şartnamenin kontratta yer alması, işin niteliği, gereç kalitesi ve eser markaları üzere bahislerin net olarak yazılması ve ‘muadil malze-me’ üzere ibarelerin yer almaması belirsizliklerin önüne geçilmesini sağlar.

7- GEÇ TESLİME KARŞI NASIL TEDBİR ALIRIM?

Sözleşmeye teslim tarihleri ve bu tarihlerin gecikmesi durumunda uygulanacak cezai şartlar/hak mahrumiyetine ait kararlar net bir şekil-de yazılmalı. Gecikme için her gün yahut belli bir vakit dilimi için belirlenen ölçüde maddi tazminatın ödenmesi, gecikilen her ay başına daire-nin rayiç kira bedeli üzere cezai kurallar, müteahhidi vaktinde tamamlamaya teşvik eder.

8- PROJE BİTİNCE NELERE DİKKAT ETMELİYİM?

Yapılan işlerin ayrıntılı bir kalite denetiminden geçirilmesi gerekir. (İnşaat materyallerinin kalitesi, personellik standartları gibi)

Tüm sistemin (elektrik, su, ısıtma vb.) düzgün çalışır durumda olduğuna bakılır.

Peyzaj ve dış yer düzenlemelerinin tamamlanıp tamamlanmadığı denetim edilir.

Ayrıca iş bitirme süreci, ilgili yasal müsaadelerin ve dokümanların, bilhassa yapı kullanım müsaade (iskân) evrakının alınmasını da gerektirir.

9- YENİ KONUTTA EKSİKLER VARSA NE OLACAK? 

Daire teslim tutanağı düzenleniyorsa, tutanağa ‘ayıplı ve/veya eksik işlere karşı tüm tüzel haklarım gizli kalmak kaydıyla’ ibaresi eklenilmeli. Eksikliklerin ve kusurların listesi hazırlanmalı ve müteahhite resmi olarak iletilmeli. (Fotoğraf ve görüntü eklenebilir) Daha sonra müteahhit ile bir ortaya gelinerek bir hareket planı belirlenmeli. Müteahhit sıkıntıları çözmezse, hukuksal yollara başvurulmalı.

10- İNŞAATA BAŞLAMAZ YA DA ORTA VERİRSE NE YAPILIR?

Sözleşmelerin iptali sıkıntı olsa da riskli yapılar için istisnai bir fesih modeli var. Firma, kontrattan sonra bir yıl içinde inşaata başlamamış yahut be-lirli bir düzeyde durdurulmuş ve en az altı aydır inşai faaliyete devam etmiyorsa, arsa sahipleri kontratların feshi için ‘arsa hisselerinin salt çoğun-luğu’ ile karar alabilir. İlgili yönetim firmaya 30 gün müddet verir, işe başlamaz yahut devam etmezse mukavele resen feshedilmiş olur.

‘DÖNÜŞÜM ULUSAL MESELE’

“Kentsel dönüşüm ulusal mesele” diyen İNDER Genel Başkanı Engin Keçeli, “Deprem felaketlerinin de yıkımını en az düzeye indirmek ismine müteahhit seçiminin, projenin başarısı ismine kritik derecede değerli olduğunu gördük. Buradan yola çıkarak rehberimizi hazırlattık. Bu rehberin okuyuculara şuurlu kararlar almalarında, gelecek jenerasyonlara inançlı, sağlam ve yaşanabilir kentler bırakmalarında katkı sağlayacağına inanıyorum” tabirlerini kullandı.

Engin Keçeli

Rehberi Dr. Gülcemal Alhanlıoğlu hazırlarken, Avukat Ali Güvenç Kiraz, İnşaat Mühendisi Ayten Babaoğlu ve Yüksek İnşaat Mühendisi Çağdaş Aygün katkıda bulundu. Risk Tespiti ve Birinci Adımlar, Müteahhit Araştırması ve Seçimi, Kontrat ve Garantiler, Proje İdaresi ve Teslim, Finansal ve Hukuksal Konular olmak üzere 5 kısımdan oluşan rehberde 51 soruya cevap veriliyor. Rehbere derneğin internet sitesinden ulaşılabiliyor.