Konut satışına ‘ekspertiz’ düzenlemesi yolda: ‘Ev satış ücretini artık onlar belirleyecek’

Hazine ve Maliye Bakanlığı vergi gelirlerini artırmak için bu yıl prestijiyle kontrollerini sıklaştırmaya başladı. Mesken alım satımında harç ve gelir vergisinin tam olarak alınması için halihazırda yabancılara uygulanan mecburî ekspertiz raporunun tüm satışlarda uygulanması gündeme geldi. Pekala tapuda ekspertiz uygulaması nasıl işliyor?

Ekonomi

24/05/2024 12:21

A⁺

A^-

Hazine ve Maliye Bakanlığı son dönemde vergi kaçaklarını önlemek maksadıyla ağır bir çalışma yürütüyor. Vergilerin tam olarak ödenebilmesi gayesiyle konut alım satımı sırasında ekspertiz raporu istenmesi gündeme geldi. Buna göre mesken satılırken bedeli eksperler belirleyecek.

Şu anda halihazırda Türkiye’den mesken satın almak ya da satmak isteyen yabancı asıllı şahısların gerçekleştireceği tapu süreçlerinde gayrimenkul ekspertiz raporu beyan etmesi zarurî olarak uygulanıyor. Pekala tapuda ekspertiz uygulaması genele yayılır mı? Uygulama piyasayı nasıl tesirler?

‘Kredili satış için ekspertiz zaruriliği var’

Konuyla ilgili merak edilenleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı anlattı:

“Bu bahis kayıt dışı iktisat ile çaba hareket planı çerçevesinde çeşitli periyotlarda lisana getirilmiştir diyebiliriz. 2018 sonunda Meclis gündemine torba yasa çerçevesinde gelen ve bu kapsamda da Meclis’te torbadan çıkarılan bir husus olmuştu. Mevzu tüm taşınmazların satışında ekspertiz raporu istenmesiyle ilgiliydi. Şu anda bu düzenleme yabancılara yapılan tüm gayrimenkul satışlarında talep ediliyor. Yabancıların yüklü konut aldığını varsaydığımızda yabancılara yapılan satışlarda gayrimenkul değerleme raporu mecburiliği var. Hatta bu raporlar yapılan düzenlemeyle de farklı bir kurum tarafından denetim ediliyor. Tapuda ekspertiz uygulaması yabancıya yapılan konut satışları haricin de, kredi ile yapılan satışlar için de yapılması gerekli olan bir rapordur.”

Ekspertiz raporu için para ödeniyor mu?

“Mevcut durumda ipoteğe husus taşınmazların ekspertiz raporlarında kredi kullanan tüketiciler bankalara gayrimenkul değerleme raporları için bir bedel ödüyorlar” diyen Özelmacıklı, Milliyet’in haberine nazaran, “Bu bedel her yıl Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giriyor. Örneğin şu anda 150 metrekareye kadar konutlar için 5500 TL+KDV halinde bir fiyat var. Bu fiyat taşınmazların tipine, niteliğine nazaran farklılık gösteriyor. Yabancılar için hazırlanan ekspertiz raporlarında bu bedel iki katı alınıyor” diyerek kelamlarına devam etti ve şunları ekledi:

‘Uygulama pilot vilayetlerle başlayabilir’

Eğer tüm gayrimenkul satışlarında ekspertiz raporu talep edilecekse burada önemli manada değerleme raporu hazırlamayla ilgili maliyet kelam konusu olacak. Bu maliyeti devlet mi karşılayacak, tapu harcına mı dahil edilecek? Zira taşınmazların çeşidine nazaran değerleme rapor fiyatları farklılık gösteriyor. Türkiye’de 2023 yılında 2 milyon 950 bin gayrimenkul satışı yapıldı. Bunun 1 milyon 400 bin düzeyi konut satışlarından oluştu. Kademeli birtakım düzenlemeler yapılabilir. Kimi vilayetler pilot vilayet olarak seçilebilir. Öncelikle şirketlerin gayrimenkulleri için birinci etapta bu türlü bir düzenleme baz alınabilir.

‘Bazı taşınmazlarda yapılması kıymetlendirilebilir.’

3 milyona yakın gayrimenkulün satıldığı bir kesim için her taşınmazda değerleme yapılması demek hem kâfi değerleme uzmanının olmadığı bir piyasada hem de bu kadar nitelikli bir adaptasyonun olamayacağını düşündüğümüzde sürecin sağlıklı ilerlemesi mümkün değil. Bölge bölge yapılması, kimi taşınmazlarda yapılması kıymetlendirilebilir. Konutlarda rayiç kıymetle gerçek satış bedeli ortasında fark daha az olsa da arsa ve arazi çeşidi taşınmazlarda kıymet farkının daha çok olduğunu söylemek mümkün. Arsa ve topraklarda birtakım bölgelerde gerçek paha ile rayiç ortasında farklar görülebiliyor. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Kıymetlendirme Daire Başkanlığı kurulmuştu. Bedel haritaları sistemlerinin geliştirilmesi, bunların mümkün olduğu kadar elektronik ortamda yapılmasını sağlayacak düzenlemelerin devreye alınması çok daha sağlıklıdır. Bunların taraflar için oluşturacağı ek maliyet kelam konusu olacak. Bu maliyetin dikkate alınması lazım.

Piyasa nasıl etkilenir?

“Bir ekspertiz raporu zorunluluğunun gelmesi tabi ki gayrimenkullerin yanlışsız kıymetten satılmasını sağlar. Devletin 2023 yılında 60 milyar TL düzeyinde tapu harcı geliri olmuştu. Tahminen bu gelir çok daha yüksek sayılara da çıkabilir. Tapu harcının yüksek olduğu da aşikar, yüzde 4’lük oran tüm satışlarda aslında devlete tapu harcı olarak kaydediliyor. Kimi ülkelerde farklı oranlar var, daha düşük daha yüksek oranlar var. Oradaki vergi uygulamaları birbirinden çok farklı. Dubai’de tapu harcı yüzde 6 lakin paha artışı çıkarı ismi altında bir vergi kelam konusu değil.”

‘5 yıldan sonra taşınmaz satılıyorsa vergi alamazlar’

“Ekspertiz mecburiliği geldiği vakit vatandaşın bedel artış çıkarı ismi altında ödemesi gereken vergiler konusunda çok kıymetli bir vergi doğacak. Kıymet artışı yararı kişinin ticaret gayesi ile yapmadığı gayrimenkul alım ve satımlarının vergilendirildiği bir gayrimenkul vergisi diyebiliriz. Taşınmazlar şayet 5 yıl sonra elden çıkarılıyorsa bu vergi alınmıyor. 5 yıldan evvel çıkarıldığı taktirde enflasyon düzeltmesi yapılarak elde edilen gelirler gelir vergisi dilimlerine nazaran vergilendiriliyor. Bu düzenleme yapılırken bir beyan affı ile birlikte bir düzenleme yapılmasını dal temsilcisi olarak tavsiye ediyoruz.”

Başka hangi düzenlemeler gelebilir?

“Hükümet tarafından geliştirilen düzenlemelere baktığımızda yalnızca ekspertiz raporu zaruriliği üzere bir tek başlık düşünülmüyor. Gayrimenkul yatırım iştiraki firmalarının mevcuttaki vergi muafiyetlerine bir düzenleme getirilmesi, birden fazla konutu olanlar için kimi ek emlak vergisi düzenlemesi, kiralardan elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi kısmındaki istisna oranlarının, götürü sarfiyat dediğimiz masraf sayılarının düşürülmesi üzere farklı mevzu ve başlıklar olduğunu görüyoruz. Her durumda yapılacak düzenlemelerin bölüm açısından regülasyona yarar sağlayacak hali ile kıymetlendirilmesi büyük değer arz ediyor.”

ETİKETLER: Düzenleme, Gayri̇menkul, Satış, Taşınmaz, Vergi̇

Yorumlar

[ Yoruma cevap yazmaktan vazgeç ]

Yorum yapabilmek için oturum açmalısınız.

Henüz yorum yapılmamış. İlk yorumu yukarıdaki form aracılığıyla siz yapabilirsiniz.