Kirada yüze 25 sınırı kalkıyor şimdi ne olacak?

1- Evvel hatırlayalım, yüzde 25 kira sınırlaması neden getirilmişti?

Yüzde 25’lik kira artış oranı sınırlaması 08 Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanunu’na eklenen süreksiz unsurla konut kiraları için getirildi. Süreksiz bir uygulamaydı, ülke iktisadı ve enflasyonist ortam dikkate alınarak hayata geçirilmişti. Çünkü, yüzde 25’lik kira artış sınırlamasından evvelki uygulamada kira artış oranı belirlenirken bir evvelki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara nazaran değişim oranı belirlenir ve bu oranın üstüne çıkılmaması gerekirdi. Kira artış oranı, her ayın başında TÜİK tarafından açıklanır; yenilenen kira yılında artış da bu oran dikkate alınarak belirlenirdi. Lakin ülke iktisadı ve enflasyonist ortamın kira artış oranını yükseltmesi sebebiyle kira bedelleri beklenenin üzerinde artmış, kiracılar kiralarını ödeyemez hale gelmiş, tahliye ve haciz de dahil hukuksal yollara müracaatlar artmış, barınma gereksiniminde önemli bir sorun yaşanmaya başlamıştı. Bu bağlamda, konut kiralarında kira artış oranının yüzde 25 ile sınırlanması bir tıp tahlil yolu oluşturmak içindi.

2 – Yüzde 25 kira sınırlamasının kalkması gerçek mu? Onu getiren koşullar ortadan kalktı mı ki?

Yüzde 25 kira sınırlamasını oluşturan ekonomik sebeplerin tümüyle ortadan kalkmadığı herkesçe bilinen bir gerçek. Lakin yüzde 25’lik kira artış sınırlamasıyla da meselelerin tam olarak çözüldüğünden bahsedilemez.

3 – Neyi çözemedi?

Kira rayiç bedelleri arttı. Bu dikkate alındığında yüzde 25’lik artış oranıyla kiralar piyasa rayicinin çok altında kaldı. Bu da kiracı-kiralayan ortasında darp, konut basma, elektrik-su kesmeye varan hukuka alışılmamış, gayriahlaki metotlarla, ‘hak arayışı’ ismi altına sığınmaya çalışan şiddet hareketlerini artırdı. Adliye koridorlarına taşınan çok önemli sıkıntılar yaşandı. Muhtaçlık sebebiyle tahliye davalarında artış oldu. Bu bağlamda yüzde 25’lik artış sınırlamasının kaldırılmasıyla rayiç altında kalan kira bedelleri rayiç bedele yaklaşabilecek, dava açılmadan da karşılıklı uzlaşı yoluyla kira bedelindeki ihtilaflar çözümlenebilir. Uygulamanın gerçek olup olmadığını ilerleyen vakitte göreceğiz.

4 – Tahminen dava sayısı azalacak lakin mağduriyetler de artacak, o denli değil mi?

Mağduriyetler, kira bedellerinin yükselmesi sonucu artabilir. Çünkü açıklanacak TÜİK verisi uyarınca belirlenecek kira artış oranıyla minimum fiyat, emekli maaşları ve açlık sonu bilgileri dikkate alındığında barınma gereksiniminde mağduriyet yaşanma ihtimali kuvvetle olasıdır.

5 – 1 Temmuz sonrası kira artışları nasıl düzenlenecek?

TÜFE oranında belirlenecek.

6 – Beş yılını dolduran kiracılar neyle karşılaşacak?

5 yılını dolduran kira kontratlarında yapılan kira artışına karşın, kira rayiç bedelleri dikkate alındığında, kira bedeli konusunda taraflar ortasında uyuşmazlık çıkması halinde, kiraya veren tarafından TBK kararları uyarınca kiracıya karşı kira tespit davası açılabilecektir.

7 – Ya 5 yılı doldurmadıysa?

Yine TBK kararları uyarınca emsal altında kalan kira bedelleri için kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmekte ve mahkemenin takdiriyle ve Yargıtay içtihatları dikkate alınarak davanın açılmasıyla ihtiyati önlem yoluna gidilebilir, kira bedelinin belirlenmesine karar verilebilir. Uygulamada ise yüzde 25’lik sınırlamaya karşın, kira bedelinin emsal altında kalmasından ve kiraya veren istikametinden mağduriyet oluşturduğu savıyla açılan kira uyarlama davalarıyla emsal bedeller dikkate alınarak kira bedelleri belirlenebilir. Bu konuda emsal yargı kararları da mevcut.

8 – Mecburî arabuluculuk başlamıştı. Burada bir değişiklik var mı?

Dava koşulu olarak getirilen mecburî arabuluculuk hala devam ediyor. Bu konuda bir değişiklik yapılmadı.

9 -Arabuluculuk işe yaradı mı?

Uzlaşı kültürünün artırılmasına sevk etti, uzun yargılama süreci dikkate alındığında sonuca daha çabuk ulaşma konusunda yarar sağladığını söyleyebilirim.

10 – 1 Temmuz’dan evvel açılan fakat karara bağlanmayan kiralar bundan etkilenecek mi?

01.07.2024 ‘ten evvel açılan kira tespit ya da kira uyarlama davaları istikametinden mevcut durum değerlendirildiğinde bu davaların açılış emeli dava açıldığı tarihte kira bedelinin rayiç kira bedellerinin altında kalması sebebiyle, emsal kira bedelleri dikkate alınarak günün şartlarına uygun kira bedelinin belirlenmesidir. Bu durumda dava tarihi dikkate alınarak, yargılama sonunda belirlenecek yeni kira bedelinin tahsilinde, devir bazlı kira artış oranları dikkate alınacak ve 01.07.2024 itibariyle de TÜFE artış oranı uygulanacaktır.