Konut almak isteyenler dikkat! Faizler düşecek mi? Uzmanlar açıkladı… İşte en uygun zaman

Türkiye’de konuta olan talep daima olurken son periyotta artan konut kredisi faiz oranları, öbür yatırım araçlarının getirisinin yüksek olması, büyük yatırım yapılarak alınan konutun kirasının mevduat faizine oranla düşük kalması, kiracı-ev sahibi problemleri, ikinci meskenini alacaklara konutun bedelinin yalnızca yüzde 22.5’i kadar konut kredisi çıkması, düşük kira artış oranları nedeniyle konuta olan talep geriliyor.

KONUT FİYATLARINDA DÜŞÜŞ SÜRÜYOR

Milyonlarca lira yatırım yapılarak alınan konutların pahası enflasyondaki yüksek seyre karşın arz ve talepteki dengesizlik nedeniyle gerilemeye başladı. Satılık ilan sayısı arttıkça ve ilanlara olan talebin azalmasıyla birlikte konut fiyatları düşüşe geçti. Mevcut yüksek kredi faiz oranları ve yüksek mevduat faiz oranları ekseninde fiyatların daha da gerilemesi beklentisi ortaya çıktı.

SEÇENEK ÇOĞALIYOR

İlan sitelerinde fiyat, konut, semt, kat vs… üzere birçok faktör filtrelendiğinde istenilen konuttan birden fazla satışta olduğu görülüyor. Bu da tercihleri artırdığı için konutunu satmak isteyenlerin fiyat kırması gerekliliğini ortaya koyuyor.

MARKA KONUTLARDA KIYMET KAYBI AZ

Marka olan konutlarda paha kaybı öbür konutlara nazaran daha az oluyor. Kimi sitelerde konut fiyatları sabit ve yükseliş göstermeye devam ediyor.

ESKİYE İSTEK AZALDI

Eski konut almak isteyenlerin sayısı her geçen gün azalıyor. Artan zelzele riski, kentsel dönüşüme girmesi halinde uzun müddetli kiracılık devri, tadilat ve tamiratına harcanacak paralar nedeniyle eski konutlara ilgi her geçen gün azalıyor.

KİRALAR DA TESİRLİ OLUYOR

Yatırım maksatlı alınacak konutlarda kira meseleleri öne çıkmaya başladı. Artan konut kredisi faizleri nedeniyle ödemeler yüklü ölçülere ulaşınca alınacak kira kredinin 4’te 1’ini karşılayacak duruma geldi. Kısa vadede de konut dalında güçlü fiyat artışları beklenmediği yatırım maksatlı konut satın alımı geri planda kaldı.

Konutlarda 2 Temmuz 2024 tarihine kadar kiralara yüzde 25 artırım yapılması kaidesi devam ettiği için de kiracı-ev sahibi ortasındaki uyuşmazlıklar yatırım tercihlerini farklı alanlara kaydırıyor.

Uzman isimler konut kesimindeki gelişmeleri anlattı. 

“KREDİ MALİYETLERİNDE HAFİFLEME OLMA İHTİMALİ VAR”

Aycan Fenercioğlu – Fenercioğlu A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı

Konut piyasasındaki sakinlik, kredi faiz oranlarına ve inşaat maliyetlerine direkt bağlı. Bu iki tarafta da ilerleme olacak üzere görünüyor lakin biraz vakit alacak. Kredi maliyetlerinde sene sonuna gerçek bir hafifleme olma ihtimali var.

“SEKTÖRÜN ÖNÜ AÇILACAKTIR”

Enflasyonun da yavaş yavaş dizginlenmesi, kesimin de önünü görmesini sağlayacaktır. 2025 itibariyle bölümde herkesin istediği hareketin yavaştan başlayacağını söyleyebiliriz. Markalı projeler bankalarla özel mutabakatlar çerçevesinde yüzde 2’lerle 10 yıla kadar kredi kullandırabiliyor ancak genelde bankalardaki oranların yüzde 2’lere inmesi daha vakit alacaktır.

“KİRADAKİ YÜZDE 25 HUDUDU KALDIRILABİLİR”

Yüzde 25 kira hududunun kalkacağına işaret edilmişti. Uzayacağını ben düşünmüyorum.

“ERTELENEN TALEP 2025’TE HAREKETE GEÇECEK”

Sektörde ertelenen talebin elbette 2025’te harekete geçeceğini söyleyebilirim. Fakat burada dikkat çekmek isterim ki; Türklerin yurt dışında gayrimenkul alımları 2024’ün birinci üç ayında geçen yılın birebir periyoduna nazaran yüzde 62 artışla 597 milyon dolara ulaştı. Son bir yıllık sayı 2 milyar 315 milyon oldu. 10 yıl öncesinde 1 yılda yurtdışında emlak alımı için harcanan fiyat 200 milyon doları bulmuyordu, talebin biraz dışarı kaymaya başladığını da vurgulamak isterim. Biz de İspanya’da, Kuzey Kıbrıs’ta buna yanıt vermeyi hedefliyoruz. Ki aldığımız talepler gerçek yatırım yaptığımızı gösteriyor.

“YATIRIMCILAR MEVDUATA YÖNELDİ”

Didem Güneş – Ege Yapı GYO Genel Müdür

Konut piyasasındaki sakinliğin ana nedeni faiz oranlarındaki yükseklik nedeniyle yatırımcıların mevduat faizine yönelmesi. Aslında, TÜİK’in açıkladığı şimdiki konut satış istatistiklerine baktığımızda bu yılın mart ayında gerçekleşen konut satış sayısı geçtiğimiz yılın mart ayında gerçekleşen konut satış sayısıyla tıpkı. Fakat, konut satış biçimine baktığımızda ipotekli satışların hissesi geçen yıl mart ayında yüzde 24 iken bu yıl yüzde 12’ye gerilemiş durumda. Münasebetiyle konut piyasasındaki sakinliğin temelinde finansman tarafında olduğunu söyleyebiliriz. Konut üretiminde girdi fiyatlarındaki yükseliş ve konut kredi faizlerinin yüksek olması yeniden bu sakinliğin sebepleri ortasında gösterilebilir.

“KREDİ FAİZLERİNİN DÜŞMESİNİ BEKLEMEK İÇİN ERKEN”

İçinde bulunduğumuz ekonomik şartlar göz önüne alındığında konut kredi faizlerinin düşüşünü beklemek için erken. Bununla birlikte, geçtiğimiz periyotta birinci konutum ismi altında birinci konutunu alacaklar için düşük faizli kredi takviyesi sağlanacağı gündeme gelmiş, fakat sonrasında somut bir gelişme olmamıştı. Önümüzdeki devirde bu mevzuda bir adım atılırsa konut piyasasına olumlu tesir edecektir.

“KİRADAKİ YÜZDE 25 HUDUDU KALKACAKTIR”

2022 Haziran ayında 1 yıllığına getirilen konut kiralarındaki %25 artış hududu bildiğiniz üzere geçtiğimiz yıl 1 yıllığına daha uzatılmıştı. Artış hududunun uzatılıp uzatılmayacağıyla ilgili şimdi resmi bir açıklama olmasa da en son şubat ayında mevzuyla ilgili tekrar uzatılmasını gereken bir duruma gereksinim kalmayacak üzere görünüyor açıklaması gelmişti. Bu nedenle biz de kiralardaki yüzde 25 artış hududunun kalkacağını düşünüyoruz. Çok sürpriz bir gelişme olmazsa öngörülen müddette kaldırılacaktır.

“KONUTA TALEP ÇOK GÜÇLÜ”

Konut piyasasının geleceğine baktığımızda kiralık ve satılık konut fiyatlarındaki sert yükseliş en azından şu an için stabil olmuş üzere duruyor. Sakinliğin bir müddet daha devam edip ilerleyen vakitlerde satışlarda süratli bir artış yaşanacağını düşünüyoruz. Zira Türkiye’de şu an konut muhtaçlığı olan yüksek bir kesim var, burada bekleyen talep hala çok güçlü. İktisatta olağanlaşmanın başlaması, kredi faizlerinde düşüş yaşanması ve alım gücünün yine istenen düzeylere gelmesi ile satışlar artacaktır. Bunun yanında iktisattaki olağanlaşma ile tüm bunlara paralel olarak üretimin de artacağını, bunun da dalı hareketlendireceğini söyleyelim. Ertelenen talebin harekete geçmesi için az evvel de bahsettiğim üzere şartların olağanlaşmasına gereksinim var. Bunun manası da şu; şartlar normalleşirse, alım gücü ile konut fiyatları ortasındaki uçurum da kalkacak demektir. Konut fiyatları arz ve talep ile dengelenecektir.

“YAZ AYLARINDA HAREKETLİLİK BEKLİYORUZ”

Haluk Sert – As Yapı Yönetim Kurulu Başkanı

Konut piyasasının canlanması için enflasyonun düşüşe geçmesi ve dolarizasyonun azalması gerekiyor. Bilhassa yaz aylarında bu hareketliliğin gerçekleşeceğini öngörüyoruz.

“DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ BEKLEMİYORUM”

Düşük faizli konut kredisi beklemiyorum. Düşük faizli konut kredilerinin ortaya çıkması konusunda pek umutlu değilim. Lakin, konut geliştiricilerin piyasada tesirli olmasıyla birlikte, yeni konut alımlarında düşük faizli kredi seçeneklerine yönelik çeşitli kampanyaların gelebileceğini düşünüyorum.

“YÜZDE 25 KİRA ARTIŞ HUDUDU UYUŞMAZLIKLARA YOL AÇTI”

Kiralardaki yüzde 25 artış hududunun kalkacağını düşünüyorum. Gayrimenkul yatırımcıları uzun müddettir bu sabit kira artışıyla kahır yaşadı ve bu durum birçok kiracı ile mal sahibi ortasında uyuşmazlıklara yol açtı. Bu nedenle, bu sınırlamanın kalkması gerektiğini düşünüyorum.

“MALİYETLER ARTIYOR, KONUT FİYATLARI ARTMIYOR”

Konut piyasasının geleceği konusunda umutluyum. Türkiye’de gayrimenkule olan ilgiyi göz önüne aldığımızda, konut piyasasının vakitle olumlu bir istikamete ilerleyeceğini düşünüyorum. Geçmiş yıllara baktığımızda, kurlarındaki dalgalanmalar ve faizlerdeki yükselişler nedeniyle konut piyasasında durgunluklar yaşandı. Fakat, bu devirlerin akabinde ekseriyetle süratli bir toparlanma yaşandı. Şu anda, maliyetlerin artmasına karşın konut fiyatlarında bariz bir yükseliş görülmüyor, hatta bir ölçü gerileme yaşanıyor. Bu durum, piyasanın dengelenmeye çalıştığını gösteriyor.

“ERTELENEN TALEP FİYATLARI ÜST ÇEKEBİLİR”

Konutta ertelenen talep ileriye dönük olarak fiyatlarda üst taraflı bir tesir yapabilir. Türkiye’deki genç nüfusun artması, evlilik oranlarının düşmesi ve yalnız ömrün artması, konut gereksinimini artırıyor. Geçmişte gecikmiş olan talebin, son 2 yılda üretim eksikliği ve tamamlanamayan projelerle birleşmesi durumunda, talep gerçekleştiğinde konut bulma zorluğu yaşanabilir; bu da fiyatlara yansıyabilir.

“KONUT CAZİBE MERKEZİ OLMAYA DEVAM EDECEK”

Kemal Alamo – Reportage Türkiye CEO

Hem dünyanın farklı coğrafyalarında hem de Türkiye’de projeler hayata geçiren gayrimenkul geliştirici bir firma olarak, küresel iktisadın ve beraberinde Türk iktisadının yıl sonunda müspet bir görünüme kavuşacağını öngörüyoruz. Bunun yanında, İstanbul her daim olduğu üzere yeniden konut piyasasının cazibe merkezi olmaya da devam edecek. Bu sebeple küresel ölçekte de farklı ülkelerden müşterilerimizin ilgisinin artmasını bekliyoruz.

“KONUT KREDİSİNDE FAİZLER DÜŞECEKTİR”

2025 yılı ikinci çeyreğinden itibaren konut kredisi faizlerinde aşağıya yanlışsız bir ivmenin oluşmasını ve krediye erişimin kolaylaştırılmasını bekliyoruz. Bu noktada hükümet tarafından uygulanan iktisat siyasetlerinin olumlu sonuç vereceğine inanıyoruz.

“VİLLA ÜZERE LÜKS KONUTLARA TALEP ARTACAKTIR”

Konut her vakit pahalı bir yatırım aracı olmaya devam edecek. Bilhassa sarsıntı riski nedeniyle kıymeti daha da artan kentsel dönüşüm projelerinin sayısının artmasını bekliyoruz. Bunun yanında villa üzere lüks konut projelerine de talebin artacağını öngörüyoruz.

“FİNANSAL ARAÇLARA ULAŞIMLA KONUTA TALEP ÜST ÇEKİLİR”

Konuta yönelik talebin artması ve konut arzının da uygun olduğu bir ortamda sağlanacak finansal araçların ulaşılabilirliği, satış sayılarını artırırken, fiyatları da bu paralelde, ekonomik parametrelerle misal halde üste çekecektir.

“KONUT YATIRIMLARI ERTELENİYOR”

Merve Ertem Marangozoğlu – Lüks konut uzmanı

Konut dalında sakinlik devri başladı. Yüksek kredi faiz oranları en büyük etkileyici oluyor. 4-5 milyon lira bandındaki bir meskeni almak için yüzde 50’sini kredi kullanmak isteyenler 2.5 milyon liralık kredi için aylık 90-100 bin lira ortasında ödeme yapması gerekiyor. 10 yıl üzerinden hesaplarsak masraflarıyla birlikte 11 milyonu aşkın geri ödeme oluşuyor. Öteki bir deyişle 10 yılda 8.5 milyon lira faiz ödeniyor. Bu durumdan ötürü konut yatırımları erteleniyor. En kolay getiri araçlarından olan mevduata 2.5 milyon lira yüzde 55 yıllık faiz oranıyla bir aylık olarak yatırılsa vergileri düşüldükten sonra 106 bin lira getiri sağlıyor. Kısa vadede de konut fiyatlarında yükseliş beklenmediği için yatırım yapmak isteyenler parasını farklı alanlarda kıymetlendiriyor.

KİRACI-EV SAHİBİ SORUNU DA TESİRLİ OLUYOR

Kiracı ve konut sahipleri ortasında kira fiyatı açısından sıkıntılar devam ediyor. Bilhassa kontrat mühleti 5 yılı aşmamış olan kiracılar yüzde 25 artırımda diretiyor. İstanbul’un lüks semtlerinde 5-7-8-10 bin lira düzeylerinde kira veren ve kira artırımını da yüzde 25 olarak yapan kiracılar nedeniyle mesken sahipleri mağdur olduklarını ileri sürüyor. Kanunen korunmuş hakları olan kiracılar bu noktada tabi ki haklılar fakat konut sahipleri de yan dairesinin 40 bin lira kira öderken kendi dairesinden 7-8 bin lira kira almak istemiyor. Yalnızca tek konuttan aldığı kira geliriyle geçimini sürdürmek zorunda olan şahıslar daha da düşünceli duruma düştü. 2 Temmuz 2024 tarihinden sonra kira artış hududunun kaldırılmasını bekliyorum.

KİRACI ENFLASYONU DA ORTAYA ÇIKIYOR

Düşük kira ödeyip geliri yüksek olan şahıslar kiradan avantaj elde ettikleri meblağı başka harcama kalemlerine yönlendirebiliyor. Bu durumda da kiraya verilecek para farklı alanlarda talep oluşturuyor. Bunun da enflasyona daha fazla yansıma yaptığını düşünüyorum.

DÜŞÜK FAİZLİ KONUT KREDİSİ BEKLENTİSİ

Geçtiğimiz aylarda düşük faizli konut kredisi beklentisi vardı. Lakin son periyotta bu mevzudan bahsedilmemeye başlandı. Ayrıyeten düşük faiz olarak yüzde 1-1.5 aralığındaki beklenti yüzde 2 ve üstüne çıktı. Bu durum da faiz sarfiyatının yüksek olmasına neden oldu.

KONUT PİYASASI NORMALLEŞECEKTİR

Konut piyasasında faizlerin düşmesiyle birlikte geri gelen fiyatlar süratle yükselişe geçecektir. Ayrıyeten ertelenen konut talebi de düşen faiz oranlarıyla birlikte yine artışa geçecek. Bunun için biraz daha vakte gereksinim var. Konut Türkiye’de her vakit kazandıran yatırım aracı olmuştur. İlerleyen yıllarda da bu devam edecektir.

KONUTUN TALİBİ ÇOK

Artan nüfus, aileden farklı konutta yaşama istekleri, evlenen-boşanan kişi sayısındaki artış, göçmenlerin konut talepleri üzere birçok faktör konuta olan talebi artırıyor. Gerek kira tarafında gerekse de satın alma tarafında vakit zaman düşüşler yaşansa da konuta talep genel manada ağır seyrediyor.